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PREGUNTAS FRECUENTES DE LOS PROPIETARIOS EN LA COSTA BRAVA
TODO LO QUE DEBE SABER
Posibilidad, Ventajas y Riesgos
Sí. Es posible alquilar su casa, piso o apartamento para alquiler vacacional. Solo hay que cumplimentar algunos trámites, como obtención del Certificado de uso turístico, en los que nosotros podemos asesorarlo. También podemos asesorarlo sin compromiso sobre el potencial de su propiedad para alquilarla, y los precios que se puede pedir. Obtener ingresos por medio de esta modalidad es perfectamente legal, y solamente hay que recordar luego declarar dichos ingresos en la declaración de la renta.
Los ingresos pueden variar mucho dependiendo del tipo de propiedad, la capacidad, el atractivo que tenga par los turistas, y la ocupación que se logre (Cantidad de semanas reservadas en la temporada). Pero como parámetros se puede pensar en que, como mínimo, se obtendrán ingresos que servirán para cubrir los gastos que una propiedad puede acarrear al propietario, como IBI, basuras, gastos de comunidad y mantenimiento, de modo de que una propiedad de segunda residencia no se desvalorice por no hacerle el debido mantenimiento, pero al mismo tiempo no signifique un gasto cada año. Y como máximo, se puede pensar en obtener unos ingresos bastante significativos, que en algunos casos pueden servir para pagar la hipoteca de todo el año de una casa… Nosotros podemos hacerle un estudio de los ingresos posibles, sin compromiso ninguno.
El riesgo que se corre es bastante bajo, por alquilarse por períodos muy cortos, de una semana de módulo básico. Se sugiere no dejar en la casa objetos de valor. En caso de obras de arte u objetos decorativos o muebles de valor, se pueden reemplazar por sustitutos decorativos (Ikea, etc.) de valor bajo pero bonitos, y los objetos de valor guardarse. En ocasiones se deja una habitación, trastero, despacho o garaje cerrado bajo llave, donde se guardan los objetos mencionados. Nosotros podemos ocuparnos tanto de la compra y reposición como del proceso de embalaje y guardado de dichos objetos.
Además, los inquilinos pagan una fianza destinada a cubrir daños que eventualmente causen los inquilinos, y que sean por mal uso o negligencia.
Sí, Emporion acepta encargos de gestión tanto con exclusividad como sin exclusividad. En caso de que gestionemos una propiedad en exclusiva, invertimos más recursos en la publicidad de la propiedad, pero en ambos casos aceptamos trabajar. Si una casa o piso la llevan más de una agencia, entre ellas se coordinan de forma de administrar correctamente el proceso de reservas, check in y check out, recambios de ropa blanca, limpiezas, etc.
Es conveniente tener un seguro que cubra desperfectos, responsabilidad civil, etc. tanto del continente como del contenido. Estos seguros no son caros, y sumados a la fianza que se le retiene al inquilino, minimizan los riesgos de que una mala racha genere pérdidas o perjuicios más que beneficios. De todos modos, esto no es imprescindible, y muchos clientes no cuentan con un seguro y no han tenido problemas en estos años.
Sí, claro. Nosotros podemos asesorar sobre las alternativas de compañías y coberturas, pues contamos con un asesor especializado al respecto.
Legalidad, Normativa, Impuestos
Sí, es perfectamente legal. Solo hay que cumplimentar unos requisitos y trámites, y luego acordarse de declarar los ingresos obtenidos, con la declaración de la renta. Conviene además contar con asesoramiento a la hora de tomar las reservas y firmar los contratos. Pero de todo esto nos ocupamos en Emporion, como parte de nuestro servicio.
Básicamente, contar con la cédula de habitabilidad, el certificado energético, y el certificado de uso turístico. Además, cumplimentar con la normativa en cuanto a identificar a los inquilinos y enviar esa información a las autoridades. Nosotros nos ocupamos de todo, y le asesoramos en caso de que no se cuente con alguno de estos certificados! Además, nada de todo esto implica un desembolso importante en dinero.
Es el certificado imprescindible para vender o alquilar un inmueble. El certificado energético informa sobre el consumo energético y sobre las emisiones de CO2 de un inmueble que se anuncia en venta o en alquiler. El certificado energético es obligatorio en España desde el 1 de junio de 2013 para poder alquilar o vender un inmueble o local.
La obligación de mostrar el certificado energético está regulada en España por el Real Decreto 235/2013. La normativa de certificación energética procede de una Directiva Europea que ya han acatado todos los estados miembros.
La responsabilidad de obtener este certificado energético es del propietario de la vivienda, quién debe contratar el servicio de un técnico certificador para obtener su certificado energético. El contenido del certificado energético se resume en la etiqueta energética. Esta etiqueta, de aspecto parecido a la etiqueta energética presente en electrodomésticos, indica las calificaciones de emisiones y de consumo que el inmueble ha obtenido en su certificado energético, en una escala de colores que va de la A, la más eficiente, a la G, la menos eficiente.
La calificación energética indicada en el certificado energético debe figurar en cualquier anuncio o acto publicitario del inmueble.
La cédula de habitabilidad de una vivienda es un documento que acredita el cumplimento de los requisitos mínimos para que un espacio pueda ser habitado por personas a nivel de salubridad, higiene y solidez. Está legalizada por las comunidades autónomas y caduca cada 15 años.
En esta acreditación se regula la superficie útil, mínima, de los espacios de la vivienda así como el equipamiento mínimo que debe tener: inodoro, cocina, agua caliente, etc. Los requisitos no son muy exigentes así que lo más habitual es que las viviendas cumplan los mínimos.
Según la Ley 18/2007 este documento se exige al contratar y dar de alta los servicios de agua, gas y luz, además de los trámites para alquilar o vender un inmueble. Lo recomendable es que, antes de firmar un contrato de alquiler o de ir al notario para hacer una compra-venta, se compruebe que la vivienda dispone de la cédula de habitabilidad al día.
Las viviendas de uso turístico son viviendas cedidas por su propietario, directamente o indirectamente, a terceros, de manera reiterada y a cambio de contraprestación económica, para una estancia de temporada, en condiciones de inmediata disponibilidad y con las características establecidas por reglamento.
La vivienda debe cederse entera y cumplir las condiciones siguientes:
Disponer de la cédula de habitabilidad y satisfacer en todo momento las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas en general.
No puede ser ocupada con más plazas que las indicadas en la cédula.
Debe estar suficientemente amueblada y dotada de los aparatos y enseres necesarios para su ocupación inmediata, y en perfecto estado de higiene.
Las viviendas de uso turístico requieren la correspondiente comunicación previa de inicio de actividad al ayuntamiento competente. Emporion asesora o bien puede ocuparse de la obtención de dicha licencia, que por otra parte es un trámite muy sencillo.
Sí, podemos ocuparnos de todos los trámites, cobrando unos honorarios razonables por la gestión, o bien podemos asesorar a los clientes para que lo tramiten ellos directamente.
La obtención de la licencia en algunos ayuntamientos no tiene coste, y en otros sí lo tiene, pero un coste bajo. Los ingresos que genere el alquiler a un propietario, son ingresos como todos los demás, y el propietario simplemente debe recordar declararlos en su declaración de la renta anual, y estarán sujetos al pago de impuestos como cualquier otro ingreso.
Simplemente hay que incluir estos ingresos en la declaración de la renta del año en que obtuve dichos ingresos, declaración que se efectuará al año siguiente.
Equipamiento, Logística, Limpieza, Mantenimiento
No. Conviene retirar y guardar los objetos de valor tanto económico como sentimental. En ocasiones, si hay espacio suficiente, se puede dejar una habitación, trastero, garaje u otro espacio, cerrado bajo llave, donde se guardan dichos objetos. En caso de objetos decorativos, pueden suplantarse por otros comprados ad hoc, de valor bajo. Nosotros podemos ocuparnos de todo el proceso.
Puede llevárselos el propietario, o bien dejarlos en una habitación o mueble bajo llave. También podemos guardarlos nosotros en un almacén, bajo custodia, con un cargo módico.
Las propiedades deben estar equipadas suficientemente para que los inquilinos estén cómodos y disfruten sus vacaciones. Hay que tener en cuenta que son turistas de vacaciones, que están pagando un buen dinero por disfrutar una estancia en nuestra propiedad, y seguramente serán exigentes en cuanto a que los muebles, ropa blanca, electrodomésticos y equipamiento en general, sean de una calidad mínima, funcionen correctamente, y están en perfecto estado de limpieza. Deberá haber nevera, microondas, canapés y horno, lavadora, plancha, y cafetera de filtro, como mínimo en cuanto a electrodomésticos. Si se cuenta con lava-vajillas y cafeteras tipo Nespresso.
Deberá contarse con muebles suficientes para el uso cómodo de la cantidad de huéspedes que mencionamos en nuestra oferta. Por ejemplo, si alquilamos una casa con capacidad para 6 personas, esto implica no solo que debe haber 6 camas o 6 plazas entre camas dobles o simples, sino que también debe haber sitio para que se sienten en el salón 6 personas, y que coman 6 personas en el comedor…
Hay que revisar, reparar o reemplazar todo lo que no funcione debidamente al empezar la temporada. En realidad, es una buena oportunidad para hacer el mantenimiento y cuidar el valor de nuestra propiedad, reinvirtiendo parte de los ingresos que obtendremos.
Los clientes nos avisarán a nosotros, que somos los interlocutores en todo el proceso, y nosotros acudiremos a constatar el problema. Si se trata de un desperfecto fortuito, por ejemplo, porque un electrodoméstico falla por desgaste normal, avisaremos del problema al propietario, y este tendrá la oportunidad de enviar un técnico o llamar al seguro, reemplazar el electrodoméstico obsoleto, lo que habrá que hacer con la mayor celeridad posible. También podrá encargarnos a nosotros que nos ocupemos de resolver el problema, en cuyo caso nosotros lo solucionaremos de la mejor forma y al menor coste posible, pero al mismo tiempo con la mayor rapidez posible, pues no se puede dejar al inquilino sin poder disfrutar de su estancia satisfactoriamente. Emporion cuenta con un equipo de técnicos con una buena relación calidad-precios y cuidamos que los profesionales pasen tarifas y costes razonables. No obstante, hay que tener en cuenta que las llamadas y servicios de urgencia tienen tarifas diferenciales.
Hay que tener en cuenta que, en definitiva, se trata de que los inquilinos queden muy satisfechos, dejen comentarios positivos en los portales, y piensen en repetir el año próximo.
Si se constatan daños ocasionados por los inquilinos, por mal uso o negligencia, se le retendrá y descontará el coste de reparación o reemplazo, de la fianza. En caso de que la fianza no sea suficiente, se le reclamará al inquilino el pago de la indemnización correspondiente.
El propietario se ocupa de la primera limpieza, al inicio de la temporada, y nada más. Nosotros nos ocupamos de las limpiezas entre semanas, y entre recambio de inquilinos, y la limpieza final, una vez terminada la temporada. En caso de que el propietario prefiera que nosotros nos ocupemos también de la limpieza inicial, podemos ocuparnos sin ningún problema, con un coste adicional que se presupuesta y aprueba antes de hacer nada.
Emporion se ocupa de la entrada y salida, limpiezas, recambio de ropa blanca, etc. El cliente no debe preocuparse de nada.
En principio, es el propietario el que suele contar con un servicio de mantenimiento de jardín y piscina. Pero si se prefiere, podemos ocuparnos nosotros de dicho mantenimiento, realizando un presupuesto que deberá ser aprobado previamente al inicio de la temporada. Contamos con técnicos especializados en ambos rubros.
Precios, Gastos, Cobranzas, Fianza
Nosotros, en base a nuestro conocimiento del mercado por llevar muchas propiedades en los últimos años, realiza un estudio y una propuesta de lo que se puede pedir, y en caso de estar de acuerdo, se firma un contrato de gestión de alquiler vacacional.
Los honorarios o comisiones por nuestra gestión, se incrementan sobre los precios netos que se han definido con los propietarios, por lo que el propietario recibe lo que se presupuestó. Los servicios adicionales, como la limpieza inicial, en guardado o traslado de muebles u objetos de valor, las tareas de mantenimiento, reparaciones, etc., se presupuestan previamente, y se cobran por separado.
Emporion cobra unos honorarios por la gestión del alquiler vacacional, que se define a medida en cada caso, pero que en promedio suele rondar el 20% del precio del alquiler. Pero estos honorarios se suman al precio pactado con el inquilino, no se descuentan de dicho precio.
Sí, se cobra una fianza que va en relación con el tipo de propiedad, y el monto del alquiler. La fianza la retiene Emporion y la devuelve si no hay incidencias, o la retiene si hay incidencias responsabilidad del inquilino. Hay que tener en cuenta que el desperfecto o rotura de objetos, por el uso normal y por fin de su vida útil, NO implica responsabilidad del inquilino. Es decir, si una lavadora que tiene 5 años se rompe, por el uso normal, no importa “que se le haya roto al inquilino”
Sí, se exige el pago de una seña, y hay una política de devolución de dicha seña, en caso de anulación de la reserva, según el margen de tiempo con que se anula.
Emporion cobra las señas, y también cobra las fianzas, y las retiene o devuelve, según las políticas definidas, y por último rinde y abona al propietario los saldos, según el procedimiento de pago.
Reservas, Gestión del Calendario
Sí, las reservas pueden anularse según la política de cancelación de reservas, perdiendo una parte de la misma, en forma escalonada, dependiendo de la anticipación con que se cancele.
Dicha política figura en las condiciones generales del contrato de gestión del alquiler vacacional, entre el propietario y Emporion.
Emporion se ocupa de gestionar la agenda y las reservas. En caso de que el propietario también ofrezca por su cuenta el alquiler, o que otras agencias lleven la propiedad, habrá un procedimiento para mantener una comunicación fluida y eficiente, y evitar la superposición de reservas.
Sí, los propietarios pueden dejar semanas como NO DISPONIBLES para su uso personal, o para lo que desee. Solo habrá que ser muy cuidadosos a la hora de lograr una comunicación clara y fluida sobre las reservas y disponibilidades, entre Emporion, el propietario, y otras agencias que puedan gestionar la propiedad.
CONSEJOS
Conviene tener en cuenta que el alquiler vacacional puede funcionar como un modelo de negocio convencional. Es decir, se generarán unos “ingresos brutos”, habrá unas “inversiones” y unos “costes”, y al restar de dichos ingresos, esas inversiones y esos costes, quedará un margen de beneficio.
Los ingresos serán los alquileres que se cobrarán. Las “inversiones” pueden ser el poner el jardín o la piscina a punto, el hacer unos retoques de pintura al inicio de la temporada, el cambiar la lavadora o la nevera que están viejas y fallan, o el comprar un juego de platos, o una tumbona.
Los costes pueden ser enviar al electricista a reparar un corto-circuito que se detectó en la iluminación del jardín luego de una tormenta, o reponer unos vasos que se rompieron durante la temporada, pero que no se pueden achacar a neglicencia de los inquilinos sin al uso normal.
Por lo tanto, conviene no pensar que los “ingresos brutos” o sea, todo lo que cobraremos, será lo que finalmente “ganaremos”, sino que habrá unos costes y un beneficio neto. Con el beneficio adicional, de que esto implica el mantener el valor de la propiedad, con cargo a los ingresos que se generan, y no a nuestro bolsillo. Si se es consciente de esto, seguramente el proceso será muy satisfactorio y gratificante.
Los ingresos serán los alquileres que se cobrarán. Las “inversiones” pueden ser el poner el jardín o la piscina a punto, el hacer unos retoques de pintura al inicio de la temporada, el cambiar la lavadora o la nevera que están viejas y fallan, o el comprar un juego de platos, o una tumbona.
Los costes pueden ser enviar al electricista a reparar un corto-circuito que se detectó en la iluminación del jardín luego de una tormenta, o reponer unos vasos que se rompieron durante la temporada, pero que no se pueden achacar a neglicencia de los inquilinos sin al uso normal.
Por lo tanto, conviene no pensar que los “ingresos brutos” o sea, todo lo que cobraremos, será lo que finalmente “ganaremos”, sino que habrá unos costes y un beneficio neto. Con el beneficio adicional, de que esto implica el mantener el valor de la propiedad, con cargo a los ingresos que se generan, y no a nuestro bolsillo. Si se es consciente de esto, seguramente el proceso será muy satisfactorio y gratificante.
CONSEJOS PRÁCTICOS
El aprovechamiento de su propiedad para explotación como alquiler vacacional, puede ser una práctica muy rentable, satisfactoria y gratificante, si se piensa como un plan a largo plazo, y se comprende en su justa dimensión, como modelo de negocio.
En este sentido, conviene tener en cuenta que el alquiler vacacional puede funcionar como un modelo de negocio convencional. Es decir, se generarán unos “ingresos brutos”, habrá unas “inversiones” y unos “costes”, y al restar de dichos ingresos, esas inversiones y esos costes, quedará un margen de beneficio.
Los ingresos serán los alquileres que se cobrarán. Las “inversiones” pueden ser el poner el jardín o la piscina a punto, el hacer unos retoques de pintura al inicio de la temporada, el cambiar la lavadora o la nevera que están viejas y fallan, o el comprar un juego de platos, o una tumbona.
Los costes pueden ser enviar al electricista a reparar un corto-circuito que se detectó en la iluminación del jardín luego de una tormenta, o reponer unos vasos que se rompieron durante la temporada, pero que no se pueden achacar a neglicencia de los inquilinos sin al uso normal.
Por lo tanto, conviene no pensar que los “ingresos brutos” o sea, todo lo que cobraremos, será lo que finalmente “ganaremos”, sino que habrá unos costes y un beneficio neto.
Con el beneficio adicional, de que esto implica el mantener el valor de la propiedad, con cargo a los ingresos que se generan, y no a nuestro bolsillo.
Si se es consciente de esto, seguramente el proceso será muy satisfactorio.
02
Póngase en lugar del inquilino, y busque su satisfacción y recomendación positiva
En todo acuerdo, negociación y transacción, la empatía, o ponerse en el lugar del otro, es muy conveniente.
En nuestro caso, debemos entender que nuestro inquilino es nuestro cliente, que es un turista que prefiere alquilar nuestra casa en vez de hospedarse en otra, o en un hotel. Y que posiblemente esté pagando una buena suma de dinero para que el y su familia disfruten de unos días de vacaciones.
Por lo tanto, seguramente tendrá expectativas, y será exigente a la hora de evaluar nuestra casa, sus comodidades. Sin embargo, si nos ocupamos en ofrecer una casa bien montada, equipada, limpia, y cómoda, lograremos que quede muy satisfecho, que tenga una experiencia muy gratificante, y nos ganaremos su fidelidad, y su recomendación positiva en las redes sociales, foros y portales especializados.
Ese debe ser nuestro objetivo: que el inquilino quede muy satisfecho, y nos recomiende. Que repita el año próximo, o nos recomiende a sus parientes y amigos. Una buena recomendación puede impactar muy positivamente en nuestras reservas en la próxima temporada. Y por el contrario, una mala valoración en las redes y los portales, pueden penalizar gravemente nuestro “prestigio” en la comunidad on line, y nuestra ocupación la temporada próxima.
En Emporion, estamos en condiciones de asesorarlo y recomendarle cómo cuidar los detalles, y cómo con prácticas simples y de bajo coste, podemos llegar al corazón de nuestros inquilinos, y dejarlos positivamente impresionados.
Pero tenemos que afrontar el proceso con una vocación de excelencia, de buscar esa satisfacción y esa felicitación por parte de nuestros inquilinos, nuestros “clientes”. Y jamás verlos como nuestros “enemigos” o ananlizar sus necesidades o intereses como contrapuestos a los nuestros. Todo lo contrario.
03
Aproveche el alquiler vacacional para mantener y poner en valor su propiedad
El alquiler vacacional tiene un doble carácter beneficioso. Por una parte, nos permite obtener unos ingresos que pueden ser de moderados, a muy significativos.
Si se implementa de forma metódica y pensando a largo plazo, puede convertirse en una fuente importante y estable de ingresos, cada año. Pero al mismo tiempo, es una herramienta que nos ayuda (y nos financia!) para hacer el correcto mantenimiento, y la puesta en valor, de nuestra propiedad. Ocurre demasiado a menudo que propiedades de gran calidad, van perdiendo su valor por falta de mantenimiento y por que se van “haciendo viejas”.
Mediante un programa de explotación a medio-largo plazo por alquiler vacacional, nuestra propiedad puede mantenerse en estado impecable, y mantenerse en valor en cuanto a sus instalaciones, equipamiento fijo (baños, cocinas…), electrodomésticos, mobiliario, equipamiento y decoración. Esto mantendrá el valor de reventa de nuestra propiedad. Y este mantenimiento, debe tenerse en cuenta al evaluar los beneficios que el alquiler nos genera.
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